土地市场降温继续部分龙头房企明确表态控制拿地收支

放大字体??缩小字体 发布日期:2019-09-05 来源:自媒体 作者:责任编辑NO。蔡彩根0465

跟着我国恒大于8月28日下午对2019年上半年成绩陈述的揭露发表,房企六强我国恒大、碧桂园、万科、保利地产、融创我国、绿洲控股的中期成绩陈述悉数出炉;到8月30日,A股133家房地产职业上市公司半年报悉数发表完结。北京商报记者计算发现,在拿当地面,本年半年报中,我国恒大成为新增项目、面积“双料冠军”,碧桂园则稳坐拿地金额老迈的方位,“得土储者得全国”,尽管如此,在购地金额、总量方面均出现必定的下滑,土地商场降温继续。

优势不减

审慎拿地

北京商报记者整理房企前六强拿地相关数据发现,龙头房企获取土地资源优势不减,职业集中度显着。不过在2019年上半程,房企出资拿地的活跃性未见显着进步,仍有一部分龙头房企清晰表态操控拿地出入,放缓拿地节奏。

在新增项目方面,2019年上半年,我国恒大新增项目79个、新增面积4449万平方米,斩获房企新增项目数量及面积“双料冠军”,绿洲控股、万科、保利地产新增项目别离为58个、54个、44个,对应的新增面积依次为976万平方米、1372.8万平方米以及826万平方米。

在土地储藏上,6家房企土地储藏总和到达13.11亿平方米。详细来看,我国恒大2019年上半年期末的总土地储藏到达3.19亿平方米,碧桂园的总土地储藏为2.78亿平方米,融创我国的总土地储藏到达2.04亿平方米,摆放前三。这以后,保利地产(1.87亿平方米)、绿洲控股(1.877亿平方米)及万科(1.53亿平方米)的排名依次摆放。

从拿地金额来看,据我国指数研讨院数据,碧桂园、万科、融创我国占有2019年上半年房企拿地榜单三甲:碧桂园1-6月累计拿地981亿元,坐稳榜首;万科、融创我国别离以688亿元、680亿元位列榜单第二、三位。而在2018年上半年,同列房企拿地排行榜单前三位的碧桂园、万科、融创我国中,碧桂园、万科拿地金额均打破千亿元。

此外,以保利地产为例,全体来看,其2019年上半年拿地相较于2018年更为慎重:2019年上半年其新增44个项目,新增计容面积为826万平方米,总本钱533亿元。比照2018年同期来看,在新增计容面积及拿地总本钱上别离同比下降45%和50%,拿地出售金额比0.21,低于TOP10房企的拿地出售金额比0.36。

除了龙头房企的拿地表现具有职业参阅含义之外,一些对规划有着火急渴求的中小型房企在近期土地商场的表现也较富代表性:已完成千亿的房企向着更高量级跨进,新千亿房企方针在于榜首阵营,没有完成千亿的企业则剑指千亿。而愿景中规划地图的扩大则少不了土地储藏的助力。以港中旅为例,从6月拿下北京亦庄相关限竞房地块后,相继在宁波、即墨等地成功竞得地块;TOP50房企中的宝龙地产也逆势而上,自7月首入浙江湖州后,相继在上海、宁波、无锡等地摘得住所或商用地块。

获储多元

协作加大旧改成纳储新方向

在房地产职业,土地被视之为房企生命线似的存在。业界遍及以为,优质的土地储藏越多,越能为房企征战房地产“下半场”赢得许多优势。然而在调控继续的布景下,房企拿地战略难以避免受融资本钱高企、拿地约束增多以及出售回款预期不明等多方面要素效果,早年间简略粗犷的“跑马圈地”形式显着已不再适用于当时的商场局势。

眼下,由于商场不明、棚改退烧,房企遍及将出资要点转回一二线,越来越多的房企正经过进一步完善城市布局,以抵挡商场危险。此外,由于监管从严,加之职业资金面严重,房企拿当地法更趋多元,在传统招拍挂、收并购之外,协作拿地逐步为更多房企所承受。

我国指数研讨院数据显现,2019年上半年,20家代表房企拿地权益金额占比均值为81%。其间融创、绿洲、招商蛇口等增强协作志愿,权益金额占比较上一年下降近20个百分点;恒大、金科、华润置地、龙湖等企业也纷繁加强协作拿地力度,权益金额占比较上一年均有所下降。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进指出,尽管当时土地价格降至低位,但由于商场不确定性较大,房企经过招拍挂拿地仍是存在必定难度和约束。比较招拍挂拿地,协作和收并购拿地能够下降拿地本钱和危险,一起也能够快速推向商场,压缩回款周期。

还有数据显现,资金压力显着之下,职业收并购规划出现添加。2019年上半年,二级商场拿地金额为802.7亿元,同比微涨5.3%,首要跟着还账高峰年的降临,多家房企出让股权及项目以缓解资金压力,职业收并购增多。如2019年以来,世茂经过并购的方法成交的项目有11宗以上,卖家包含泰禾、明发、万通、粤泰等。

值得一提的是,除了招拍挂、收并购与协作拿地,具有土地本钱低、利润率高级特色的旧改,也成为房企纳储的重要方法之一。

以旭辉为例,1-7月新增土储中近四成来自非招拍挂途径。而在2018年,旭辉几乎不参加旧改和并购,并以为揭露拿地能够有更快的周转。现如今,经过“协作开发+旧城改造”的形式,旭辉控股在华南已进入8个城市,算计确定逾30个项目。

“方针不断调控收紧,未来出售难度加大,以及资金紧缩、商场下行带来的出资放缓,归纳影响了房企在拿地手笔以及城市布局上的考量。”严跃进着重称,2018年企业在拿当地面的理性回归已然继续蔓延至2019年。

商场不明

顺周期放缓扩张进程

亿翰智库数据显现,2019年上半年职业归纳去化率约为60%-65%,尽管6月去化率略有上升,但此后又开端回落。该研讨组织还以为,本年7月的出售跌落不止于冷季要素,而是传导自上半年就已出现的下行。

商场转冷不仅从当时土地商场的流拍现象极为遍及中可见端倪,还在国家计算局最新计算数据中有所表现。数据显现,前7个月,房地产开发企业土地置办面积为9761万平方米,同比下降29.4%;土地成交价款为4795亿元,同比下降27.6%。

亚博体育苹果app而面临接下来尚不明亮的房地产商场,顺周期放缓扩张进程,保存后续开展实力已成为大多数房企的一致。越来越多的房企开端在拿地上坚持审慎出资情绪,纷繁表示将掌握土地商场机遇择机弥补土地储藏。如:富力地产在近期回应“下半年原则上暂停拿地作业”风闻时,着重不是不拿地,而是择机拿地,称“如遇有优质土地项目等特殊情况,可独自呈报集团董事长批阅”;旭辉控股总裁林峰也于8月13日举行的2019年中期成绩发布会上表态称,旭辉控股下半年买地节奏会放缓,公司将在原有的城市中深耕,下降库存,进步去化,加速回款,加速现金周转。在其看来,土储是一把双刃剑,土储太少有开展压力,土储过高企业财务本钱会很大。至于土地储藏获取,只需合适企业的才是最好的。

合硕组织分析师郭毅指出,房企间拿地战略的差异,其实并不只是取决于商场行情,还取决于整个宏观经济面、方针面以及金融层面临房地产职业的友爱程度。假如偏于紧缩,那关于企业来说,必定仍是要收紧自己的拿地触角,将回款放在最重要的一个方位上;假如说整个大环境相对宽松,就算房地产职业自身处在一个相对低迷的情况下,房企也会活跃去储藏粮草。

在郭毅看来,关于房企拿地影响较大的是资金层面的收紧以及棚改方针的降温。材料显现,2019年4月,财政部发布的2019年棚改方案新开工数量仅285万套,同比下降51%。

“2019年棚改方案开工套数是289万套,上一年同期是580万套,本年棚改方针比较上年相当于‘腰斩’。所以房企本年在事务战略的布局上也做出了一些调整,削减在三四线城市拿地,目光逐步转向一二线城市以及一些经济相对兴旺的强三线城市。”郭毅认同,只需楼市、地市以及金融商场方面没有大幅度放宽的方针或利好,土地商场在价格方面仍将以较低位水平继续运转,对现金流才能较强的企业来说是比较合适添加土储的机遇。

北京商报记者孟凡霞荣蕾

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